CO TRZEBA SPRAWDZIĆ W UMOWIE KREDYTOWEJ

Umowa kredytowa - co trzeba sprawdzić?

Umowa kredytowa – nareszcie. Czy to już koniec analizy? Przed podpisaniem umowy kredytowej warto zapoznać się na co ważnego warto zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu. Dwanaście punktów, które warto sprawdzić przed lub w trakcie podpisywania umowy kredytowej:



Jakie jest okres obowiązywania umowy kredytowej.

Umowa kredytowa jest ważna po jej zawarciu przez wszystkie strony, a więc po jej podpisaniu okres obowiązywania to jedna z najważniejszych spraw w umowie. Składając wniosek, wpisujemy okres na jaki chcemy, aby umowa była przyznana. Bardzo często okres ten może być inny od wnioskowanego. Różnice mogą wynikać z wielu czynników. Warto to sprawdzać. 

Umowa dla banku jest rozwiązana po całkowitej spłacie zobowiązania. Dla klienta zakończenie umowy oznacza jeszcze wiele innych spraw. W celu zakończenia umowy należy doprowadzić stan zabezpieczeń do stanu sprzed umowy. Trzeba pamiętać o odbiorze weksli. 

Należy sprawdzić, czy bank zamknął wszystkie dodatkowe rachunki używane do obsługi kredytu oraz produkty dodatkowe, które były dedykowane do kredytu tj.: karta kredytowa, ubezpieczenie na życie. 

W przypadku kredytów zabezpieczonych hipoteką należy pamiętać, aby wykreślić wpis banku z księgi wieczystej. W tym celu należy po spłacie zobowiązania uzyskać odpowiedni dokument z banku i udać się z nim do Sądu Wieczystoksięgowego.


Jaki jest cel finansowania.

Każdy z nas wie, na co zaciąga wnioskowany kredyt, czy pożyczkę, ale ta część umowy ma swoje odniesienie w omówionych w punkcie 11. obowiązkach jakie ciążą na nas po uruchomieniu. Banki udzielają finansowania na różne cele: zakup, budowa lub modernizacja nieruchomości, cel dowolny, finansowanie działalności bieżącej, refinansowanie zaciągniętych już wcześniej zobowiązań.

Banki detaliczne niechętnie finansują przedsięwzięcia deweloperskie, ponieważ banki posiadają specjalne komórki, które tego typu kredytami się zajmują. W przypadku niezrealizowania celu z umowy bank ma prawo do nałożenia kar na kredytobiorcę. Najczęściej jest to podwyższenie marży lub płatne monity wysyłane do klienta.


Jaka jest przyznana kwota.

Krótki akapit, który może nam uciec, a jest to kolejna ważna sprawa w umowie. Czy kwota przyznana zgadza się z wnioskowaną? Czy wszystkie cele, o które wnioskowaliśmy zostały ujęte w umowie?

Jeśli kwota nie zgadza się warto rozmawiać z bankiem o powodach, dlaczego nie wszystko zostało uwzględnione. W trakcie analizy wniosku zdarza się, że jakiś cel nie może być ujęty w danej umowie kredytowej np. z uwagi na obliczoną wartość nieruchomości.


Warunki uruchomienia środków, termin.

Jakie warunki musimy spełnić, aby finansowanie zostało uruchomione. Ten punkt warto szczegółowo omówić z pracownikiem banku. Bardzo często z tego punktu wynikają zobowiązania dostarczenia dokumentów, których bank dla nas nie przygotuje np. cesje z polis, zaświadczenia i inne. Jaki jest termin dostarczenia dokumentów oraz w jakim czasie bank uruchomi środki po ich dostarczeniu. 

Uruchomienie kredytu zabezpieczonego powinno nastąpić nie później niż 3 miesiące od dnia podpisania umowy, w przypadku kredytów niezabezpieczonych jest to jeden miesiąc. Jeśli nie zdążymy dostarczyć wszystkich dokumentów powinniśmy wnioskować o podpisanie aneksu do umowy kredytowej. W tym celu banki mogą ponownie wymagać dokumentacji dochodowej w celu przeprowadzenia ponownej analizy kredytowej.


Zabezpieczenie kredytu.

Czy kredyt jest zabezpieczony? Jeśli tak to, czy opisane zabezpieczenia są prawidłowe, zgodne z tym co wynegocjowaliśmy z bankiem. Standardowymi zabezpieczeniami kredytów są weksle, poręczenia, nieruchomości, ubezpieczenia (nieruchomości, na życie). Bank korzysta z zabezpieczeń w przypadku, gdy nie spłacamy terminowo zobowiązań wynikających z naszej umowy. 

Banki zawsze chcą dogadać się z klientem, dlatego w przypadku kłopotów finansowych należy wnioskować o: wakacje kredytowe, restrukturyzacje. Bardzo ważne jest, aby nie czekać do czasu, gdy będziemy zalegać z płatnościami, takie wnioski nie są przychylnie rozpatrywane przez banki. 

Pamiętajmy również, że w trakcie trwania umowy mamy możliwość negocjowania z bankiem zabezpieczeń i ich zamiany. Banki czasami wymagają dwóch nieruchomości, dodatkowych poręczeń. Można te dodatkowe zabezpieczenia negocjować i zmieniać w trakcie trwania umowy.


Opłaty i prowizje związane z kredytem.

Według wielu klientów najważniejszy punkt i na co tutaj zwrócić uwagę? Na takie parametry jak: prowizja za przyznanie, marża banku, prowizja od niewykorzystanych środków, prowizja od podstawionych środków oraz opłaty wynikające z Tabeli Opłat i Prowizji. Jeśli wnioskowaliśmy o to, aby prowizja była kredytowana to sprawdźmy, czy tak jest. 

Kredytowanie prowizji oznacza wyższe koszty odsetkowe, ponieważ od tych środków również płacimy odsetki. W przypadku kredytów z gwarancją de minimis BGK nie ma możliwość kredytowania prowizji, ponieważ gwarancja wyklucza taką możliwość.

Warto ten punkt przejrzeć szczegółowo, aby nie ponieść dodatkowych kosztów. W przypadku wcześniejszej spłaty kredytów detalicznych możemy wnioskować do banku o proporcjonalny zwrot zapłaconej prowizji. Niektóre banki robią to automatycznie po całkowitej spłacie kredytu. W przypadku kredytów dla Firm nie ma takiej możliwości.


Oprocentowanie oraz zasady ustalania oprocentowania.

Wiele osób pomija ten punkt, a warto chociaż wiedzieć co jest w nim zapisane lub to gdzie ten punkt w umowie się znajduje. Zasady ustalania oprocentowania wpływają na całkowity koszt kredytu. Oprocentowanie to suma marży banku oraz stawki bazowej (WIBOR3M, WIBOR6M). Niektóre banki oferują kredyty ze stałym oprocentowaniem. W przypadku takich umów atutem jest stała rata przez cały okres finansowania. 

Obecnie przy bardzo niskich stopach procentowych płacilibyśmy wyższe raty niż przy oprocentowaniu zmiennym, ale w przypadku wzrostu stawki bazowej możemy na tym skorzystać. Stałe oprocentowanie jest też dobre dla firm, które chcą zaplanować budżet na dłuższy okres. W umowach warto również zwrócić uwagę na to, czy nie ma zapisu o oprocentowaniu nie niższym niż. 

Zdarzają się sytuacje, gdy mamy np. marże 1,7%  oraz zapis, że oprocentowanie nie może być niższe niż 3%. W takim wypadku nie skorzystamy z obniżonych aktualnie stóp procentowych. Ważnym czynnikiem jest podwyższenie oprocentowania do czasu wpisu hipoteki (w kredytach zabezpieczonych). Jest to tak zwane ubezpieczenie pomostowe, które powoduje, że płacimy wyższe raty. Dlatego warto użyć wszystkich metod, aby wpis w księdze wieczystej ukazał się jak najszybciej np. prośby do Sądu o przyspieszenie wpisu.


Zmiana terminu stawki bazowej.

Stawka bazowa np. WIBOR3M w uruchomionych kredytach jest zmieniana zgodnie z zapisami zawartymi w umowie kredytowej. Występują różne zapisy. Stawki nie są zmieniane wraz z każdą zmianą rynkową stawki bazowej. Najczęściej banki zmieniają stawkę bazową kilka razy w roku np. co trzy miesiące. 

Trzeba też zwrócić uwagę na dodatkowe zapisy, ponieważ niektóre banki dokonują zmiany stawki bazowej tylko w momencie, gdy stawka ta zmieni się np. o 0,5% w danym okresie. Taki zapis w umowie jest korzystny w przypadku niewielkich wzrostów stawki bazowej i niekorzystny dla klientów w przypadku niewielkich spadków stawki bazowej.


Zasady spłaty.

Weryfikacja, czy rodzaj rat i termin spłaty jest zgodny z wnioskowanym. Występuje kilka rodzajów spłaty rat, główne to raty równe, raty malejące (bardzo często nazywane ratami równymi kapitałowymi, które są mylone z ratami równymi) oraz rata balonowa.

Raty równe oznaczają taka sama wysokość raty w przypadku braku zmiany stawki bazowej. Raty malejące powodują, że początkowe raty są wyższe, ale ten system spłat sprawia, że w całym okresie kredytowania zapłacimy mniej odsetek niż w przypadku rat równych. Rata balonowa to zapłacenia całości lub dużej części kapitału na koniec trwania umowy. Ten rodzaj raty stosowany jest głównie przy kredytach firmowych.

Kolejną ważną rzeczą jest termin spłaty raty, czyli konkretny dzień w każdym miesiącu, kiedy będziemy spłacać ratę. Zdarzają się sytuacje, że dzień ten zostanie błędnie wprowadzony lub błędnie określony. Np. wynagrodzenie lub wpływy od głównych kontrahentów otrzymujemy ok. 10tego każdego miesiąca, a ratę mamy na 5tego. Powoduje to, że co miesiąc będziemy mieli problem z uregulowaniem zobowiązania.

Dzień płatności raty zawsze powinien wypadać po dniu, w którym otrzymujemy wynagrodzenie lub wpływy od głównych kontrahentów. Pamiętajmy, że termin spłaty raty można zmieniać, warto to robić jeśli zmieni się termin otrzymywania przez nas wynagrodzenia lub wpływów od głównych kontrahentów. Wysokość pierwszej raty może wiele osób zaskoczyć – zwykle jest dużo wyższa niż pozostałe. Ma na to wpływ kilka czynników.

Pierwsze raty są zwykle z podwyższeniem marży do czasu wpisu hipoteki, a druga sprawa to termin uruchomienia w stosunku do dnia spłaty. Od uruchomienia kredytu do pierwszej spłaty musi minąć minimum 30 dni. Jeśli uruchomimy kredyt 18tego, a nasza rata przypada na 15tego to w pierwszej racie zapłacimy odsetki za prawie dwa miesiące.

Zdaję sobie sprawę, że termin uruchomienia jest ciężki do ustalenia w procesie kredytowym, natomiast warto o tym pamiętać i być przygotowanym na to, że pierwsza rata może być dużo wyższa.


Nieterminowa spłata kredytu.

Warto wiedzieć jakie są konsekwencje nieterminowej spłaty. Pozwoli nam to uniknąć dodatkowych kosztów i telefonów oraz listów z banku. Bankom zależy na terminowym regulowaniu zobowiązań, dlatego jeśli spóźniamy się z ratą dostaniemy powiadomienia o opóźnieniu. 

Niektóre formy powiadomień tzw. monitów są dodatkowo płatne. W przypadku długich opóźnień w spłacie banki mogą rozpocząć procedurę windykacyjną, ale aby tak się stało musimy zalegać z ratą zwykle więcej niż 90 dni i unikać kontaktów z bankiem.


Obowiązki kredytobiorcy po uruchomieniu kredytu.

Punkt określający jakie musimy dostarczyć do banku dokumenty np. dokumenty potwierdzające wpis do księgi wieczystej, dokumenty potwierdzające spłatę refinansowanych zobowiązań. W tym punkcie mogą być też wymienione obowiązki kredytobiorcy, których nie spełnienie spowoduje wzrost marży banku. 

Jeśli mamy problem ze spełnieniem, któregokolwiek obowiązku wynikającego z umowy warto jak najszybciej powiadomić bank. Terminy dostarczenia dokumentów można zmieniać i bardzo często zmiany te nie powodują konieczności podpisywania aneksu do umowy kredytowej. 

Pamiętajmy, że od umowy kredytowej możemy odstąpić. Termin na odstąpienie od umowy kredytu detalicznego to aktualnie 30 dni. Bank dodaje do umowy formularz, który należy w tym celu złożyć. W celu rozwiązania umowy należy zwrócić do banku wszystkie wypłacone środki.


Wypowiedzenie umowy.

Warto znać zasady wypowiedzenia umowy zarówno przez bank, jak i przez kredytobiorcę. Banki wypowiadają umowę w skrajnych przypadkach. Najczęściej ma to miejsce, gdy kredytobiorca nie wywiązuje się z umowy. Np. środki są wydane na cel niezgodny z umową, raty regulowane są niezgodnie z terminem (duże opóźnienia) lub nie są regulowane w ogóle.

Wypowiedzenia umowy przez bank najłatwiej jest uniknąć wywiązując się z zapisów w niej zawartych oraz w przypadku, gdy mamy problemy ze spłatą w przypadku, gdy pozostajemy w kontakcie z bankiem. Bank wtedy widzi, że pomimo problemów finansowych chcemy wywiązywać się z zawartej umowy.


W celu weryfikacji tych wszystkich punktów warto poprosić bank o przesłanie umowy na kilka dni przed jej podpisaniem. Punkty, które możemy negocjować, trzeba koniecznie negocjować. Punkty, które wymagają wyjaśnienia warto zaznaczyć sobie i uzyskać odpowiedź na nasze wątpliwości w dniu podpisania umowy.

W posiadanych i podpisanych już umowach również warto sprawdzić główne parametry, a w szczególności opłaty, które ponosimy. Czasami warto zastanowić się nad refinansowaniem posiadanych zobowiązań.

Zapraszam do KONTAKTU.


Możesz jeszcze poczytać o...

>